Wann wird man zum Liegenschaftenhändler?

Ein Einzelunternehmer war selbständig erwerbstätig, an mehreren Aktiengesellschaften beteiligt und bei einer Gesellschaft angestellt. Im Rahmen der Nachfolgeplanung übertrug er seine Aktien zu einem Vorzugspreis an seine beiden Kinder. In einer der Gesellschaften befand sich eine Liegenschaft, die gemäss Erbvertrag innerhalb von zwei Jahren verkauft werden sollte. Mit dem Verkaufserlös sollten Schulden des Einzelunternehmens getilgt werden. Nach dem Verkauf verstarb der Unternehmer, worauf das Steueramt die verkaufte Liegenschaft als Geschäftsvermögen qualifizierte und den Wertzuwachs mit der Liquidationsgewinnsteuer abrechnete. Die Erben erhoben gegen diesen Entscheid Einsprache und argumentierten, die Liegenschaft habe zum Privatvermögen gehört. Das kantonale Steueramt wie auch das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich wiesen die Einsprache ab. Die Erben erhoben Beschwerde beim Bundesgericht, welches die Beschwerde guthiess (BGE 9C_126/2024 vom 9.2.2026).

Liquidations- oder Kapitalgewinn?

Strittig ist, ob der verstorbene Unternehmer selbständig erwerbstätig war, indem er gewerbsmässigen Liegenschaftshandel betrieben hat. Wäre das der Fall gewesen, hätte die Übertragung der Liegenschaft auf die Nachkommen eine Privatentnahme aus Geschäftsvermögen dargestellt. Die mit dem Verkauf der Liegenschaft aktivierten stillen Reserven ergäben einen Liquidationsgewinn, der beim Erblasser zu besteuern wäre. Anderenfalls handelte es sich um steuerfreien privaten Kapitalgewinn im Sinne von Art. 16 DBG.

Kriterien für Liegenschaftenhandel

Das Bundesgericht prüfte die verschiedenen Kriterien für einen gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel:

systematische und planmässige Art und Weise des Vorgehens: Im vorliegenden Fall erfolgten zwar über mehrere Jahre Landkäufe, Abbrüche und Neubauten. Ein rascher Verkauf war jedoch nicht geplant. Der schrittweise Erwerb der Liegenschaften diente primär der Vermögensanlage und der längeren Bewirtschaftung. Der Verkauf erfolgte eher unfreiwillig auf Druck der kreditgebenden Bank, um mit dem Erlös die Schulden des Unternehmers zu tilgen.

Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte: Über einen Zeitraum von 28 Jahren gab es zahlreiche Kauf- und Verkaufsgeschäfte. Das Bundesgericht meinte aber, dass dies allein nicht aussagekräftig sei und nur zusammen mit anderen Kriterien zu beurteilen wäre.

Besitzdauer: Der Erblasser hielt die Liegenschaft während rund 19 Jahren in seinem Eigentum. Diese längere Besitzdauer spreche tendenziell gegen gewerbsmässigen Liegenschaftshandel. Der schrittweise Erwerb von Teilflächen der Liegenschaft (erstes Teilstück 1997 erworben) und die weiteren Investitionen sind nicht mit dem Ziel einer möglichst raschen gewinnbringenden Veräusserung erfolgt, sondern haben der Vermögensanlage und längerfristigen Bewirtschaftung gedient, was für Privatvermögen spricht.

Einsatz erheblicher Fremdmittel: Vorliegend waren Fremdmittel im Umfang von 81 Prozent in der Liegenschaft investiert. Ein hoher Fremdmittelanteil deutet grundsätzlich auf ein hohes Risiko hin, was eher auf eine Gewerbmässigkeit hinweist. Das Gericht sah darin kein Indiz für eine selbständige Erwerbstätigkeit.

Spezielle Fachkenntnisse: Das Vorliegen von speziellen Fachkenntnissen (liegenschaftsnah) ist ein weiteres Kriterium, wobei das Bundesgericht in diesem Fall dem Argument keine zentrale Bedeutung zukommen liess.

Verwendung der erzielten Gewinne: Das Bundesgericht widerspricht der Vorinstanz, die Schuldentilgung des Unternehmers sei ein Indiz für eine gewerbsmässige Tätigkeit. Das Gericht stützte das Argument der schuldenfreien Übergabe des Geschäftsbetriebes als Ziel zur Sicherung der Altersvorsorge.

Das Bundesgericht kam deshalb zum Schluss, dass die Liegenschaft dem Privatvermögen zuzuordnen war. Der beim Verkauf erzielte Wertzuwachs stellte somit einen steuerfreien privaten Kapitalgewinn dar und durfte nicht als Liquidationsgewinn beim Erblasser besteuert werden.