Mietzinserhöhung nach umfassender Sanierung zulässig

Ein Vermieter in Basel renovierte einen rund 50 Jahre alten Wohnblock umfassend. Darauf erhöhte er den Mietzins einer Wohnung von CHF 1'204.- auf CHF 1'452.- pro Monat. Der Mieter erhob fristgerecht bei der Mieterschlichtungsstelle Einsprache. Er argumentierte, es handle sich überwiegend um nachgeholte Unterhaltsarbeiten der vergangenen 50 Jahre, die keinen Mehrwert darstellten. Das erstinstanzliche Gericht hat eine erhöhte Monatsmiete von CHF 1'401.- als zulässig erachtet und damit 55 Prozent der Umbaukosten als wertvermehrend gutgeheissen. Der Mieter hat das Urteil ans Kantonsgericht weitergezogen – jedoch ohne Erfolg: Dieses bestätigte das erstinstanzliche Urteil und erachtete den wertvermehrenden Anteil von 55 Prozent als angemessen (Kantonsgericht Basel-Landschaft, 400 24 279 vom 3.6.2025).

Mehrwert geltend gemacht
Der Vermieter begründete die Mietzinserhöhung mit einer umfassenden Überholung der Liegenschaft im Umfang von über 13 Millionen Franken und stützte sich dabei auf Art. 14 VMWG. Gemäss diesem Artikel kann bei umfassenden Überholungen der Liegenschaften in der Regel ein Mehrwert von 50-70% der Umbaukosten geltend gemacht werden. Der Mieter brachte vor, dass einerseits ein erheblicher aufgeschobener Unterhalt angefallen sei und andererseits, dass der Vermieter lediglich eine Bauabrechnung eingereicht habe und er dazu verpflichtet werden müsse, sämtliche Rechnungsbelege einzureichen und diese einzeln auf deren Mehrwertgehalt überprüft werden müssten. Das Gericht wies diese Argumente zurück mit der Begründung, eine Pflicht zur detaillierten Herausgabe sämtlicher Einzelbelege bestehe bei Vorliegen einer umfassenden Überholung im Sinne von Art. 14 VMWG grundsätzlich nicht. Der Mieter habe es auch unterlassen darzulegen, welche konkreten Rechnungspositionen er bestreite oder welche relevanten Beweismittel gefehlt hätten.

Umfassende Baumassnahmen
Das Kantonsgericht überprüfte den vom Vermieter eingesetzten Mehrwertanteil von 55 Prozent und kam zum Schluss, dass dieser am unteren Ende der Skala der gesetzlichen Vermutung nach Art. 14 VMWG liege, weshalb es den Ermessensentscheid des erstinstanzlichen Gerichts bestätigte. Dies auch mit Blick auf den Baubeschrieb, in dem zahlreiche bauliche Massnahmen aufgeführt wurden wie der Ersatz von Küche sowie Bad/WC, Steigleitungen, Einzellüfter im Bad, Innentüren, Wand- und Bodenbeläge inkl. Trittschalldämmung, elektrische Installationen, Beleuchtung, Liftanlage, Schliesszylinder, Malerarbeiten, Sonnenstoren und den Einbau von Multimedia-Steckdosen, Brandschutztüren, Rauchmelder, Warm- und Kaltwasserzähler, Sickerleitungen oder Erdbebenertüchtigung (Verankerungen).

Ortsübliche Mieten als Massstab
Schliesslich monierte der Mieter auch, der neue Mietzins führe nach der Erhöhung zu einem missbräuchlichen Ertrag. Das Kantonsgericht weist auch diesen Vorwurf zurück. Da sich die Liegenschaft seit über 30 Jahren im Eigentum des Vermieters befindet, gilt sie als Altbaute im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtssprechung. In solchen Fällen wird die Missbräuchlichkeit primär anhand der Orts- und Quartierüblichkeit beurteilt – nicht anhand der Nettorendite. Entsprechend durfte die Vorinstanz die entsprechenden Beweisanträge des Mieters ablehnen, ohne dessen rechtliches Gehör zu verletzen.