Erneuerungsfonds-Einlagen als Unterhaltskosten
Tipps für StockwerkeigentümerBis der Eigenmietwert und damit auch die Steuerabzüge wegfallen, können Stockwerkeigentümerinnen und Stockwerkeigentümer die Steuerrechnung mit geeigneten Massnahmen reduzieren: So können Abzüge für den Erneuerungsfonds mindestens dieses und nächstes Jahr noch in Abzug gebracht werden.
Das Stimmvolk hat Ende September 2025 die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen und bis vor kurzem war der Zeitpunkt der Umsetzung noch offen. Mittlerweile hat der Bundesrat entschieden, dass die Umsetzung per 2029 erfolgen soll, nicht schon ein Jahr früher wie theoretisch möglich und vom HEV gewünscht. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts fallen auch die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten von Unterhaltsarbeiten und Einlagen in den Erneuerungsfonds weg.
Abzüge für Erneuerungsfonds
Eigentümerinnen und Eigentümer von Eigentumswohnungen können somit voraussichtlich noch für mindestens dieses, nächstes und übernächstes Jahr die Einlagen in den Erneuerungsfonds bei den Steuern in Abzug bringen. In welchem Umfang das Steueramt die steuerliche Abzugsfähigkeit von Einlagen in den Erneuerungsfonds zulässt, wird zurzeit in interkantonalen Arbeitsgruppen geklärt. Unbedenklich sollten Einlagen in den Erneuerungsfonds sein, wenn sie im gleichen Umfang wie in den Vorjahren geleistet werden.
Formeller Beschluss empfehlenswert
Damit Probleme mit der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Erneuerungsfondseinlagen vermieden werden können, empfehle ich folgendes Vorgehen: Die Höhe der Einlagen in den Erneuerungsfonds sollten durch einen formellen Beschluss an der Stockwerkeigentümerversammlung festgelegt werden. Werden gegenüber den Vorjahren deutlich höhere Einlagen getätigt, sollte der Grund im Protokoll der Eigentümerversammlung festgehalten werden. Ein Grund kann zum Beispiel eine Flachdachsanierung sein, mit Kostenvoranschlag und Terminplan.
Unterhaltsarbeiten vorziehen
Bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts sind Kosten werterhaltender Unterhaltsarbeiten weiterhin steuerlich abzugsberechtigt. Damit können geplante Unterhaltsarbeiten vorgezogen und damit die Kosten steuerlich abgezogen werden. Ebenfalls kann weiterhin der Pauschalabzug für Unterhaltsarbeiten für private Liegenschaften die Wohnzwecken dienen, geltend gemacht werden. Dieser Pauschalabzug beträgt im Kanton St.Gallen 20 Prozent des Eigenmietwerts und kann jedes Jahr anstelle der effektiven Unterhaltskosten geltend gemacht werden.
Energiesparmassnahmen abziehen
Bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts können auch Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, steuerlich abgezogen werden. Dabei macht es keinen Unterschied, ob diese Aufwendungen werterhaltend oder wertvermehrend sind. Es ist möglich, dass Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen auch nach Abschaffung des Eigenmietwerts steuerlich abzugsfähig bleiben. Jeder Kanton kann das selbst bestimmen. Wie der Kanton St.Gallen mit dieser Frage umgehen wird, ist noch nicht entschieden.
Rasche Umsetzung gefordert
Nach dem deutlichen Abstimmungsergebnis vom 28. September 2025 verlangt der Hauseigentümerverband eine schnelle Umsetzung von Bundesbern, schneller als es der Bundesrat jetzt angekündigt hat. Wir setzen uns dafür ein, dass Aufwendungen für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen bei den Steuern auch in Zukunft abgezogen werden können.
Redaktionelle Bearbeitung durch Robert Stadler, Geschäftsführer HEV Kanton und Stadt St.Gallen
Der HEV Schweiz aktualisiert sein «Fragen- und Antworten-Informationsblatt» zum Eigenmietwert laufend mit neuen Informationen. Die jeweils aktuelle Version kann auf www.hev-schweiz.ch/politik/steuerrecht/eigenmietwert heruntergeladen werden.
