Die Familienwohnung – Stolperstein im Mietrecht
Die Kündigung ist verschickt, die Frist läuft – und doch ist am Ende alles wirkungslos. Was viele Vermieter nicht wissen: Handelt es sich um eine sogenannte Familienwohnung, gelten im Schweizer Mietrecht besonders strenge Vorschriften. Schon ein kleiner Formfehler kann dazu führen, dass eine Kündigung nichtig ist. Entsprechend wichtig ist es, die Spielregeln zu kennen.
Als Familienwohnung gilt jene Wohnung, in der Ehegatten oder eingetragene Partner ihren gemeinsamen Lebensmittelpunkt haben. Ob Kinder dort leben, spielt keine Rolle. Nicht unter «Familienwohnung» fallen Ferien- oder Zweitwohnungen oder reine Geschäfts- und Wochenaufenthaltswohnungen. Auch Konkubinatspaare (d.h. eheähnliche Lebensgemeinschaften zweier unverheirateter Personen) profitieren nicht von einem besonderen Schutz.
Für Vermieter besonders relevant sind die strengen Vorschriften bei einer Kündigung. Die Kündigung einer Familienwohnung muss nämlich beiden Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern separat zugestellt werden – mit je eigenem amtlichem Formular und in separaten Umschlägen (Art. 266n OR). Diese Pflicht besteht auch dann, wenn ein Ehegatte bzw. eingetragener Partner ausgezogen ist. Ist dessen neue Adresse nicht bekannt, genügt die Zustellung an die letzte bekannte Adresse. Ist sich der Vermieter unsicher, ob (noch) eine Familienwohnung vorliegt, ist eine vorsorgliche separate Zustellung an beide empfehlenswert. Werden diese Vorschriften nicht eingehalten, ist die Kündigung nichtig – auch dann, wenn der Vermieter vom Zivilstand nichts wusste.
Umgekehrt kann ein Mieter die Familienwohnung nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Ehegatten oder eingetragenen Partners kündigen (Art. 266m OR). Fehlt diese Zustimmung, ist auch diese Kündigung unwirksam.
Um solche Situationen zu vermeiden ist es besonders wichtig Klarheit zu schaffen. Bereits im Mietinteressentenformular darf deshalb danach gefragt werden, ob es sich um eine Familienwohnung handelt. Sinnvoll ist zudem, im Mietvertrag eine vertragliche Meldepflicht bei Zivilstandsänderungen festzuhalten sowie auf mögliche Schadenersatzfolgen hinzuweisen und eine Auskunftsbevollmächtigung gegenüber den zuständigen Ämtern zu vereinbaren.
Die Familienwohnung ist damit kein Randthema, sondern ein praxisrelevanter Kernbereich des Mietrechts. Im Zweifel gilt: lieber zwei Kündigungen versenden, als eine Ungültigkeit zu riskieren.
Autorin: MLaw Céline Moreno, Juristin beim Hauseigentümerverband Schweiz