«Der Stadt St.Gallen fehlt die Anziehungskraft, wie sie andere Wirtschaftszentren haben.»
Dieses Jahr veröffentlichte der HEV Stadt St.Gallen eine neue Wohnstandortstudie. Andreas Pfister, CEO der Max Pfister Baubüro AG und GLA-Mitglied HEV Stadt St.Gallen, ordnet die Ergebnisse der Studie im Gespräch ein. Die aktuelle Ortsplanungsrevision sieht er als Chance, um durch Einzonungen neue Flächen für das angepeilte Bevölkerungswachstum zu schaffen.
Die neue HEV-Studie stellt der Stadt St.Gallen als Wohnstandort insgesamt gute Noten aus. Hat sie etwas überrascht?
Grundsätzlich haben mich die Erkenntnisse der Studie nicht überrascht. St.Gallen ist ein guter Wohnstandort, an den ich glaube. Wir leben in einer schönen Stadt mit vielen Grünflächen, moderaten Miet- und Kaufpreisen für Wohnraum und sind in Sachen Mangel an Wohnraum weit von Zürcher Verhältnissen entfernt. Doch nur alleine ein guter Wohnstandort zu sein, reicht nicht. Uns fehlt die wirtschaftliche Dynamik, die in den erfolgreichen Wirtschaftszentren der Schweiz die Nachfrage nach Wohnraum ankurbelt und letztlich zu einem Bevölkerungswachstum führt.
In anderen Städten ist die Wohnungsnot ein grosses Thema. St.Gallen weist eine hohe Leerstandsquote von 2,3% (schweizweit 1,0%) auf. Haben wir zu viele Wohnungen in der Stadt?
Nein, wir haben nicht zu viele Wohnungen in der Stadt St.Gallen. Vielmehr ist die Qualität der verfügbaren Wohnungen oftmals mangelhaft und das Preis-/Leistungsverhältnis schlecht. Viele der verfügbaren Wohnungen befinden sich in schlecht unterhaltenen Altbauten und bieten keinen zeitgemässen Wohnkomfort. Ordentlich sanierte Wohnungen oder Neubauwohnungen mit einem attraktiven Mietzins sind hingegen sehr gefragt. Diese Erfahrung machen wir auch bei der Max Pfister Baubüro AG. Wir haben keinerlei Wohnungsleerstände zu verzeichnen.
Den schweizweit rekordverdächtigen Leerwohnungsbestand sollten wir St.Galler/innen trotzdem nicht achselzuckend hinnehmen, sondern kritisch hinterfragen. Offensichtlich fehlt der Stadt St.Gallen die Anziehungskraft wie sie andere Wirtschaftszentren haben. Trotz der schönen Lage, dem vielen Grün und des intakten Wohnungsmarktes lässt das Bevölkerungswachstum der Stadt zu wünschen übrig. Gründe dafür dürften unter anderem die hohen Steuern, die beschränkten Arbeitsmöglichkeiten sowie die periphere Lage sein.
Hat die Stadt im Wohnungsangebot den richtigen Mix? Welche Wohnungen sind besonders gefragt?
Den einen, richtigen Wohnungsmix für eine Stadt gibt es wahrscheinlich gar nicht. Dieser befindet sich in einem steten Wandel, da die Marktakteure versuchen, ihr Angebot immer an der (zukünftigen) Nachfrage auszurichten. Das geschieht auch in St.Gallen. Weiterhin sehr gefragt sind kleinere Wohnungen für 1-2 Personen, da der Anteil an Einpersonenhaushalten weiter zunehmen wird (gemäss Referenzszenario 2055 des Bundesamtes für Statistik). Wir versuchen auch bei der Max Pfister Baubüro AG diesem Umstand Rechnung zu tragen und machen bei Altbausanierungen die alten, kleinräumigen Wohnungsgrundrisse grosszügiger und moderner. Solche sanierten Altbauwohnungen sind sehr gefragt.
Die Stadt St.Gallen verfügt über einen hohen Anteil an Altbauten. Ein Drittel aller Wohneinheiten wurde vor 1919 gebaut. Die Bautätigkeit ist gemäss der Studie tief und damit auch die Erneuerung des Gebäudeparks. Weshalb?
Die Sanierung von Altbauten ist anspruchsvoller geworden. Will man einen Altbau so ertüchtigen, dass die Wohnungen nach der Sanierung wieder den aktuellen Marktanforderungen entsprechen, erhöht das die Eingriffstiefe enorm. Die Rede ist hierbei von Lifteinbauten, Verbesserungen im Bereich des Schallschutzes, Anpassungen an den Grundrissen oder der Einbau von Waschmöglichkeiten in der Wohnung. Solche Sanierungen sind sehr aufwendig und in bewohnten Liegenschaften nicht mehr umsetzbar. Alleine schon aufgrund der umfassenden Altlastensanierungen, die jeweils anstehen. Dementsprechend ist auch der nötige zeitliche Vorlauf für eine umfassende Sanierung mittlerweile sehr hoch. Wir verzichten bei der Max Pfister Baubüro AG seit jeher auf Leerkündigungen bei umfassenden Sanierungen und arbeiten mit Umplatzierungen der Mieter/innen. Das braucht aber sehr viel Zeit.
Ebenfalls nicht zu unterschätzen ist die Zunahme an Bauvorschriften, die auch bei Sanierungen einzuhalten sind. Die Baugesuchsverfahren sind viel komplexer geworden und sollten wieder vereinfacht werden. Hervorzuheben ist unbedingt auch das Hindernis der teilweise sehr hohen Anforderungen aufgrund des Ortsbildschutzes. Diese stehen vielfach den Bemühungen zur Erneuerung des Altbautenbestandes diametral entgegen oder verunmöglichen Ersatzneubau-Projekte, welche für die Verdichtung gerade von hoher Wichtigkeit wären. Hier sollte auch ein Umdenken stattfinden.
Wie kann die Bautätigkeit angekurbelt werden?
Dafür gibt es ein ganz einfaches Rezept: weniger Vorschriften, höhere Hürden für Einsprachen und keine neuen Markteingriffe. Das ist ein gesunder Boden für eine erhöhte Bautätigkeit von privaten und institutionellen Investoren. Selbstverständlich gehört aber auch eine entsprechende Nachfrage nach Wohnraum dazu.
Die Studie zeigt auch, dass der Mittelstand und Familien die Stadt tendenziell verlassen. Weshalb?
Ich glaube, dass das Abwandern des Mittelstands und der Familien nicht alleine mit Mängel hinsichtlich des Wohnraumangebotes zu erklären ist. Es mag zwar durchaus sein, dass in der Stadt St.Gallen familienfreundliche Wohnangebote fehlen. Ich bezweifle aber, dass ein genügendes, entsprechendes Angebot eine Trendumkehr erwirken könnte. Der Mittelstand und die Familien haben ihre Gründe, warum sie die Stadt verlassen. Offenbar finden sie in ländlichen Gegenden bessere Lebensbedingungen. Sprich tiefere Steuern, ein gutes Bildungsangebot für die Kinder, höhere Sicherheit und eine bessere Erreichbarkeit. Ich würde mir wünschen, es wäre anders und Familien würden wieder vermehrt in die Stadt ziehen.
Die Studie geht von einem hohen Bevölkerungswachstum von 14'500 Personen bis 2040 aus. Hat die Stadt dafür genügend Flächenreserven und Verdichtungspotenzial?
Das Verdichtungspotenzial ist riesig. Das gilt aber nicht nur für die Stadt St.Gallen. Im ganzen Land könnten bestehende Bauzonen wesentlich besser ausgenützt werden. Das funktioniert aber leider nur in der Theorie. Die Realität sieht ganz anders aus. Verdichtungsprojekte werden oftmals durch Einsprachen blockiert oder massiv verzögert. Ebenfalls sollten die Bauvorschriften vielmehr auf das Ermöglichen einer Verdichtung ausgerichtet werden.
Grosse Flächenreserven für Wohnnutzungen gibt es in der Stadt St.Gallen nicht mehr viele. Ich hoffe daher, dass die Stadt St.Gallen die aktuelle Ortsplanrevision als Chance nutzt und durch Einzonungen entsprechende neue Flächen schafft. Nur so kann das Wachstumsziel erreicht werden. Noch im August startet die öffentliche Mitwirkung. Dann wissen wir mehr.
Aufgrund der Wohnungsnot in Städten wie Basel, Genf oder Zürich und steigenden Preisen reguliert die Politik den Wohnungsmarkt immer stärker. Blüht das der Stadt St.Gallen auch bald?
Ich hoffe, dass dem nicht so ist. Denn der Wohnungsmarkt der Stadt St.Gallen funktioniert und ich sehe keinerlei Bedarf für Markteingriffe und Regulierungen. Horrende Mietzinsaufschläge nach Mieterwechseln oder umfassenden Sanierungen wie sie teilweise in den Hot-Spots wie Zürich oder Genf zu beobachten sind, wird es in der Stadt St.Gallen kaum geben. Dafür ist das allgemeine Mietzinsniveau zu tief und die Leerwohnungsziffer zu hoch. Wer in St.Gallen «missbräuchlich» im Sinne des Mietrechts aufschlägt, wird mit einer ausbleibenden Nachfrage bestraft.
