Bauen statt regulieren

Auf nationaler Ebene gelang uns zugunsten der Eigentümerinnen und Eigentümer ein historischer Erfolg: Nach jahrzehntelangem Einsatz wird der Eigenmietwert – voraussichtlich per anfangs 2029 – endlich abgeschafft. Die Steuer auf ein fiktives Einkommen gehört damit bald der Vergangenheit an.

Während auf Bundesebene ein wichtiger Schritt zugunsten des Eigentums gelungen ist, präsentiert sich die Situation in den Städten deutlich anspruchsvoller. Hier geraten Eigentümerinnen und Eigentümer zunehmend unter Druck. Zusätzliche Vorschriften, längere Bewilligungsverfahren und neue Regulierungsforderungen prägen vielerorts die politische Diskussion. Immer häufiger rennen wir in der Stadt gegen eine Politik an, die lieber verteilt als verdient oder verhindert statt ermöglicht. Bezüglich politischer Mehrheitsmeinung unterscheidet sich St.Gallen nicht mehr gross von anderen Städten.

Stadt ist nicht gleich Stadt
Dennoch gibt es grosse Unterschiede zwischen den Städten. Deshalb dürfen wir auch nicht die gleichen Fehler begehen. Das heisst: Probleme lösen, wo Pro­bleme sind und – noch wichtiger – nicht dort Probleme lösen wollen, wo gar keine sind. Wenn es um den Ausbau der Velonutzung geht, dürfen wir uns nicht mit Basel vergleichen, das eine ganz andere Topographie aufweist. Oder wir müssen die Stadt St.Gallen mit ihrer seit Jahren sehr hohen Leerstandsquote bei den Wohnungen nicht mit Zürich vergleichen, wo sich Hunderte für die gleiche Wohnung bewerben. 

Trotz dieser unterschiedlichen Ausgangslage werden immer häufiger Forderungen laut, die man aus stark regulierten Wohnungsmärkten kennt: Mietpreisdeckel, zusätzliche Auflagen für Sanierungen, Quoten für gemeinnützigen Wohnungsbau oder weitere Einschränkungen für Investoren und Bauherren. Die entscheidende Frage lautet jedoch: Führen solche Massnahmen tatsächlich zu mehr und bezahlbarem Wohnraum?

Neubau nützt vor allem den Ansässigen
Aktuelle Untersuchungen zum Schweizer Wohnungsmarkt kommen zu einem anderen Schluss. Sie zeigen, dass insbesondere Neubauten eine zentrale Rolle bei der Entlastung des Wohnungsmarktes spielen. Neue Wohnungen schaffen nicht nur zusätzlichen Wohnraum für die ersten Mieterinnen und Mieter. Sie setzen auch sogenannte Umzugsketten in Gang. Wer in eine Neubauwohnung zieht, hinterlässt eine bisherige Wohnung, die wiederum von anderen Haushalten genutzt werden kann. So profitieren weit mehr Menschen vom Neubau, als es auf den ersten Blick scheint.

Gerade für junge Erwachsene und Familien ist dieser Effekt zentral. Denn Neubauten werden keineswegs nur von wohlhabenden Zuzügern bewohnt. Im Gegenteil: Rund vier Fünftel der Personen, die in Neubauten ziehen, stammen aus der Region. Wer also Neubauprojekte verhindert oder verteuert, trifft nicht anonyme Investoren, sondern in erster Linie die ansässige Bevölkerung. 

Regulierung erhöht Wohnungsknappheit
Genau hier liegt die Gefahr einer übermässigen Regulierung. Werden Verfahren komplizierter, Auflagen zahlreicher und Investitionen unattraktiver, sinkt die Bautätigkeit. Das Wohnungsangebot wächst langsamer oder stagniert. Die Nachfrage bleibt jedoch bestehen. Das Resultat ist absehbar: Die Knappheit nimmt zu und die Preise steigen weiter.

Erfahrungen aus stark regulierten Märkten zeigen zudem, dass Eingriffe häufig unerwünschte Nebenwirkungen erzeugen. Wenn Menschen aufgrund günstiger Bestandsmieten seltener umziehen, gelangen weniger Wohnungen auf den Markt. Die Mobilität sinkt, das Angebot verknappt sich zusätzlich.

Für St.Gallen ergibt sich daraus eine klare Schlussfolgerung. Die Stadt benötigt zusätzlichen Wohnraum – nicht durch Zersiedelung, sondern durch intelligente Verdichtung, zeitgemässe Ersatzneubauten und verlässliche Rahmenbedingungen für Investitionen. Wer mehr Wohnraum schaffen will, muss Bauen ermöglichen statt erschweren.