Ausserordentliche Kündigung eines Problemmieters ist zulässig

Ein Mieter aus dem Kanton Zürich hatte Streit mit Mitmietern im selben Haus. Bewohner des Blocks reklamierten bei der Verwaltung wiederholt wegen eines bestimmten Mieters. Dieser höre nachts laut Musik, knalle Türen zu und beschimpfe andere Bewohner. Zudem kämen aus der Wohnung üble Gerüche. Der Vermieter mahnte den betreffenden Mieter mehrmals ab und schickte ihm schliesslich eine finale Abmahnung mit Kündigungsandrohung nach Art. 257f OR. Da sich die Situation trotzdem nicht besserte, kündigte er das Mietverhältnis ausserordentlich mit einer Kündigungsfrist von 30 Tagen auf Ende eines Monats. Der Mieter wehrte sich gegen die Kündigung und gelangte an die Schlichtungsstelle. Da es an der Schlichtungsverhandlung keine Einigung gab, zog er den Fall zuerst ans erstinstanzliche Gericht, dann ans Obergericht und schliesslich ans Bundesgericht. Alle Instanzen erachteten die ausserordentliche Kündigung als rechtmässig (BGE 4A_111/2025 vom 12.5.2025).

Pflicht zur Rücksichtnahme auf andere Mieter
Im Zentrum stand die Frage, ob die ausserordentliche Kündigung gültig ist. Im Anfechtungsfall hat der Vermieter den Beweis zu erbringen, dass die Voraussetzungen des ausserordentlichen Kündigungsgrundes vorliegen. Gemäss Art. 257f OR muss der Mieter die Sache sorgfältig gebrauchen und auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen. Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Sorgfaltspflicht weiter, so dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, kann der Vermieter mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
Die ausserordentliche Kündigung setzt eine nach der schriftlichen Mahnung erfolgende erneute oder andauernde Pflichtverletzung des Mieters voraus, die eine gewisse Schwere aufweist, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Beim Entscheid über diese Frage handelt es sich um einen Ermessens­entscheid, der nach ständiger Praxis des Bundes­gerichts nur mit Zurückhaltung geprüft wird. Das Bundesgericht greift nur dann ein, wenn sich der vorinstanzliche Entscheid als offensichtlich unbillig oder in stossender Weise ungerecht erweist.

Begründungen der Störungen überzeugten
Die Vorinstanz stützte sich auf die Feststellungen der Erstinstanz. Diese hatte gestützt auf die Zeugenaussagen der Nachbarn sowie deren schriftliche Beschwerden als belegt erachtet, dass der Beschwerdeführer vermehrt und über längere Zeiträume hinweg die Quelle von Lärmimmissionen jeglicher Art sowie von Geruchsimmissionen war. Die Aussagen der Nachbarn wurden als glaubhaft eingestuft. Es bestünden einerseits keine Anhaltspunkte für Falschaussagen der Zeugen, noch dafür, dass sich die übrigen Mietparteien gegen ihn verschworen hätten oder sich an ihm rächen wollten. Mehrere Zeugen betonten sogar, dass sie grundsätzlich Verständnis für die schwierige persönliche und gesundheitliche Situation des Mieters gehabt hätten.
Das Gericht kam zum Schluss, dass das Verhalten die Grenzen des Zumutbaren klar überschritten habe. Sowohl vor als auch nach den Abmahnungen habe der Mieter seine Sorgfaltspflicht verletzt. Den übrigen Hausbewohnern sei es nicht zuzumuten gewesen, das Mietverhältnis bis zum ordentlichen Kündigungstermin fortzusetzen.
Aus diesem Grund erachtete das Bundesgericht die ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages wegen Sorgfaltspflichtverletzung nach Art. 257f OR als erfüllt, bestätigte die vorinstanzlichen Entscheide und wies die Beschwerde des Mieters ab.