Ausnahmen bei der Eigenmietwert-Steuer

Zu den steuerbaren Erträgen aus unbeweglichem Vermögen gehört gemäss Art. 34 Abs. 1 StG auch der Mietwert von selbst bewohntem Eigentum. Im Grundsatz gilt als Mietwert der Marktwert, das heisst der mittlere Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend vermietet werden. Der Mietwert wird im Verfahren nach dem Gesetz über die Durchführung der Grundstückschätzung ermittelt. Der rechtskräftig geschätzte Mietwert ist für die Einkommenssteuerveranlagung im Jahr der Schätzung verbindlich. Bei unterjähriger Eigentumsdauer (Kauf bzw. Verkauf während dem Jahr) ist der amtlich geschätzte Mietwert nur anteilsmässig steuerbar.

Leerstehende Liegenschaft grundsätzlich zu versteuern
Gemäss Rechtsprechung des Bundesgerichts steht eine Liegenschaft steuerlich dann nicht zum Eigengebrauch zur Verfügung, wenn sie aufgrund von objektiven, äus­seren Umständen nicht benutzt werden kann. Gleiches gilt, wenn ein Objekt leer steht, weil es trotz ernsthafter Verkaufs-/Vermietungsabsicht und -bemühung nicht vermietet oder verkauft werden kann. Eine Liegenschaft muss also nur dann nicht versteuert werden, wenn ein Leerstand entgegen dem Willen der Eigentümer entsteht.

Eigenmietwert bei Verkauf / Kauf
Bei einem Verkauf der Liegenschaft wird diese geräumt und zum Verkauf vorbereitet. Während dieser Zeit ist grundsätzlich kein Eigenmietwert geschuldet, wenn gegenüber der Steuerbehörde nachgewiesen werden kann, dass und ab wann die Liegenschaft den Eigentümern nicht mehr zur Verfügung stand. Es ist deshalb empfehlenswert, den gesamten Prozess gut zu dokumentieren. Zum zeitlichen Nachweis eignen sich unter anderem Belege von Verkaufsinseraten, der Mäklervertrag sowie Rechnungen von Räumungs- und Endreinigungskosten.

Gegenüber der Steuerverwaltung müssen nebst dem Verkaufswillen auch tatsächliche Verkaufsbemühungen nachgewiesen werden. Wird der Verkauf über einen Mäkler abgewickelt, können diese Verkaufsbemühungen in der Regel gut nachgewiesen werden. Wird der Verkauf selbst organisiert, sollten die Belege der Verkaufsinserate aufbewahrt und Besichtigungstermine protokolliert werden. Die Verkaufsbemühungen müssen während der gesamten Verkaufsphase nach­gewiesen werden können. Wenn sich ein Verkauf über längere Zeit hinzieht und dieser nicht nachge­wiesen werden kann, kann ein Eigenmietwert veranlagt werden.

Eigenmietwert bei Renovationen
Ist eine Liegenschaft aufgrund grösserer Umbauarbeiten nicht bewohnbar, muss während dieser Zeit kein Eigenmietwert versteuert werden. Als unbewohnbar gilt, wenn Wohnräume nachweislich und dauerhaft nicht mehr für die bestimmungsgemässe Nutzung gebraucht werden können. Ist nicht die gesamte Liegenschaft im Umbau, sondern sind nur einzelne Räume betroffen, kann für die Zeit der eingeschränkten Nutzbarkeit eine Reduktion des Eigenmietwertes beantragt werden. Ob diese gewährt wird, liegt im Ermessen der Steuerverwaltung.

Abschaffung des Eigenmietwerts
Am 28. September 2025 stimmt das Schweizer Stimmvolk über die Abschaffung des Eigenmietwerts ab. Bei einer Annahme entfällt künftig die Versteuerung des Eigenmietwerts. Die Unterhaltskosten und Schuldzinsen können dann aber nicht mehr vom Einkommen abgezogen werden. Eine Ausnahme gilt für Ersterwerber: Sie können zehn Jahre lang den Schuldzinsabzug einer selbstbewohnten Liegenschaft geltend machen.