Abgrenzung Unterhalt – wertvermehrende Aufwendungen

Im Jahre 2017 verkaufte der Steuerpflichtige das Doppelmehrfamilienhaus hälftig an seine Kinder zum
Gesamtpreis von CHF 1 963 914. Im Veranlagungs­verfahren für die Grundstückgewinnsteuer gab der Steuerpflichtige an, wertvermehrende Investitionen im Umfang von CHF 830 000 verrechnen zu wollen. Die Steuerbehörde veranlagte die wertvermehrenden Aufwendungen lediglich mit CHF 58 121.

Die Einsprache des Steuerpflichtigen hiess die Veran­lagungsbehörde insofern gut, als sie zusätzliche wert­erhaltende Aufwendungen von CHF 50 000 zuliess. Nachdem die Verwaltungsrekurskommission den Rekurs des Steuerpflichtigen abwies, gelangte er an das Verwaltungsgericht. Dieses hiess die Beschwerde teilweise gut, indem es einen zusätzlichen Betrag von CHF 13 481 für die energetische Flachdachsanierung (aus dem Jahr 1987) zum Abzug brachte. 2019 erhob der Steuerpflichtige Beschwerde beim Bundesgericht (BGE 2C_926/2019 vom 12.5.2020, publ. in StR 2020 S. 689).

Rechtliche Erwägungen des Bundesgerichts
Gewinne aus der Veräusserung eines Grundstücks des Privatvermögens sind mit der Grundstückgewinnsteuer zu erfassen, soweit der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Aufwendungen zählen im Fall der späteren Veräusserung dann zu den Anlagekosten, wenn sie in der Einkommenssteuer aufgrund ihres wertvermehrenden Charakters vom Abzug ausgenommen waren. Unterhaltskosten können grundsätzlich nicht als Anlagekosten geltend gemacht werden. Lagen nach dem Recht der betreffenden Steuerperiode Unterhaltskosten vor, wurde der Abzug aber nicht getätigt, steht dies später einer umqualifizierenden «Heilung» als Wertvermehrung entgegen. Ein Bruch erfährt die an sich klare Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Aufwendungen, soweit es um Kosten für Umweltschutz, Energiesparen und Denkmalpflege geht. Der Kanton St.Gallen hat diese Aufwendungen den Unterhalts­kosten gleichgestellt. Sieht ein Kanton eine derartige Gleichstellung vor, so bindet dies nicht nur den Kanton, sondern auch die steuerpflichtige Person. Dies bedeutet, dass solche Kosten zwingend im Rahmen der Einkommenssteuer geltend gemacht werden müssen. Falls dies «vergessen» wurde, können diese Abzüge nicht später in der Grundstückgewinnsteuer «nachgeholt» werden. Im Jahre 1987 sah der Kanton St.Gallen die Gleichstellung mit Unterhaltskosten nur in beschränkten Umfang von 50% vor. Aus diesem Grund behalten die nicht als Unterhaltskosten betrachteten 50% ihren Charakter als wertvermehrend bei, weshalb der hälftige Abzug aus der Flachdachsanierung aus dem Jahr 1987 zu Recht gutgeheissen wurde.

Förderbeiträge nicht erfasst
Schliesslich macht der Steuerpflichtige geltend, der ihm ausgerichtete Förderbeitrag sei als steuerbares Einkommen erfasst worden und müsse als Anlagekosten berücksichtigt werden. Er leitet dies aus dem Umstand ab, dass derjenige, der auf Fördergelderbeiträge verzichte, zum Unterhaltskostenabzug berechtigt sei, ohne dass er Einkommen versteuern müsse. Gemäss Art. 138 StG sind u.a. Subventionen «von den Anlagekosten abzurechnen», da diese für den Veräusserer nicht ersatz- oder rückerstattungspflichtig sind. Das Gericht stellte fest, dass die Förderbeiträge, entgegen der klägerischen Behauptungen, nicht als Einkommen erfasst wurden und entsprechend nicht als Anlagekosten abziehbar sind.